Intervista ad Alfiero Massimini, CEO di The Art of Living
di Davide PASSONI*
Si fa presto a dire “case di lusso“. Dietro al real estate alto di gamma
c’è un mondo di finanziarie, fondi sovrani, interessi e, soprattutto,
una dinamica di domanda e offerta che richiede professionisti seri,
preparati e discreti. Così come per il mondo degli immobili a reddito.
Perché chi tratta immobili di questo genere lo fa sotto traccia e
preferisce operazioni riservate, efficaci e senza sbavature. Uno dei
professionisti di cui sopra è senza dubbio +Alfiero Massimini, CEO di The Art Of Living,
che quotidianamente ha a che fare con proprietà da sogno e clienti
esigenti, cercando di soddifare esigenze e richieste a 7 stelle con un
occhio di riguardo per la riservatezza di chi acquista. Il Giornale del Lusso lo ha incontrato.
Qual è attualmente la situazione del mercato del real estate
di lusso in Italia e in Europa? Dinamico, stagnante, sopravvalutato o
che altro?
Mentre il mercato immobiliare “tradizionale” è influenzato
dall’andamento dell’economia, il segmento del lusso ha dinamiche diverse
e risentite meno della crisi. Anzi, in alcune zone europee ed italiane
la richiesta e le transazioni per le proprietà di pregio negli ultimi
anni sono cresciute. E’ infatti proprio durante i periodi di incertezza
dei mercati finanziari che gli investitori si orientano verso le
proprietà di pregio e gli immobili a reddito garantito. Va però detto
che il segmento del lusso non è omogeneo: mentre in alcune località si è
registrato un sostanziale stallo, in altre si è visto un significativo
incremento della domanda e delle transazioni.
Quali sono le caratteristiche che rendono un bell’immobile un immobile di lusso?
Beh, innanzitutto la posizione. Come appena detto, il mercato del lusso
non tira ovunque, ma solo in specifiche località. La regola delle tre
“L” (Location + Location + Location) che determinano il valore
immobiliare vale sempre. Anzi, vale sempre di più! Una splendida villa
liberty sulle rive del Lago di Como ha un valore… la stessa villa nella
periferia di una cittadina in provincia vale un decimo. Poi ci sono le caratteristiche architettoniche: se un palazzo o una
villa sono stati progettati da un noto architetto, anche questo
contribuisce a conferire lo status di immobili di lusso e influisce sul
loro valore. Lo stesso dicasi per la storia dell’immobile: se è
appartenuto a una famiglia importante, meglio ancora se a un personaggio
storico, ovviamente ciò ne incrementa la quotazione sul mercato.
E del panorama ne vogliamo parlare? A Porto Cervo ho due ville in
vendita vicino al Pevero Golf. Il prezzo della prima è di 2 milioni e
400mila euro. Il prezzo della seconda, decisamente più piccola, è invece
di 3 milioni e 600mila euro. Perché la più piccola ha un prezzo
maggiore? Semplice: la prima ha vista parziale sulla Baia del Pevero. La
seconda invece gode di una splendida veduta sulla Baia di Cala di Volpe
e quindi, pur essendo più piccola, ha un maggiore valore sul mercato. Infine, fra le caratteristiche che determinano un immobile di lusso ci
sono le finiture, i materiali utilizzati e il contesto particolare nel
quale esso si trova. Se prendiamo ad esempio una tenuta vinicola nel
Montalcino, uno splendido casale toscano passa quasi in secondo piano:
sono i vigneti di Sangiovese con i quali si produce il famoso “Brunello
di Montalcino” che determinano il valore della proprietà! Come vede, i
parametri sono veramente molti…
Quali sono, in Italia, le zone che presentano un mercato consolidato e quali le più promettenti?
Non a caso prima ho citato Lago di Como, Sardegna e Toscana, che sono
aree sempre molto richieste e in cui la scarsità di un certo tipo di
prodotto determina delle quotazioni di mercato molto elevate. In Italia
nel 2010 sono cresciute le località montane di Courmayeur e Madonna di
Campiglio. A Cortina invece sono calate le transazioni, ma solo perché
non si trova il prodotto (la domanda di immobili di lusso lì è sempre
molto alta). Fra le località balneari sono cresciute Santa Margherita
Ligure, Alassio, Forte dei Marmi, Capri, Porto Rotondo e Porto Cervo.
Invece le vendite a Portofino sono calate, ma per lo stesso motivo di
Cortina: le proprietà di lusso in vendita scarseggiano. Anche il Lago di
Como e il “mio” Lago di Garda da anni vedono una costante e
significativa domanda. Poi ci sono i centri storici delle grandi città:
Roma, Milano, Firenze, Venezia, Torino… Le new entry? Umbria e Marche
sono sicuramente fra le zone più promettenti, perché sono belle quanto
la Toscana (i toscani non me ne vogliano) ma, per il momento, costano
molto meno.
Il mercato italiano è più appannaggio di clientela italiana o terra di conquista per gli investitori esteri?
Se parliamo di immobili di pregio gli investitori italiani sono sempre
molto attenti alle opportunità offerte dal nostro mercato, anche se
molte delle proprietà più belle sono state acquistate da clientela
straniera. Ma è interessante notare che gli italiani da alcuni anni
investono molto all’estero, soprattutto in Costa Azzurra, Parigi e
Londra. Oltreoceano le location più ricercate sono New York e Miami.
Quali gli stranieri che acquistano di più in Italia e in quali zone?
Come sanno molti operatori del settore immobiliare di lusso, i russi
sono degli ottimi clienti. Magari sono un po’ difficili da accontentare e
a volte vanno aiutati a orientarsi perché non sempre hanno la cultura
necessaria per valutare tutte le caratteristiche di una dimora di
pregio, ma in compenso dispongono di una buona disponibilità economica.
Le zone più amate dagli investitori russi sono la Toscana (specialmente
Forte dei Marmi), la Sardegna, (soprattutto la Costa Smeralda), Lago di
Como e Lago di Garda, anche se ultimamente stanno esplorando un po’ in
tutta l’Italia: dalle Dolomiti alla Sicilia. E’ risaputo che gli inglesi
sono invece grandi amanti della Toscana anche se, come ho detto prima,
si sono spinti fino all’Umbria e alle Marche, che hanno caratteristiche
molto simili e prezzi per il momento più abbordabili, e in Salento dove
hanno acquistato e restaurato splendide masserie. Va detto però che
negli ultimi due anni la debolezza della sterlina verso l’euro ha
determinato un leggero calo degli investimenti da parte degli inglesi.
Tedeschi e austriaci sono da sempre innamorati del Lago di Garda, ma
apprezzano molto anche il Lago di Como, la Toscana e la Liguria. Gli
investitori americani sono grandi fan del Bel Paese ma, a causa dello
sfavorevole cambio del dollaro verso l’euro e della crisi del mercato
immobiliare negli States (dove oggi possono acquistare notevoli
proprietà a un ottimo prezzo), negli ultimi anni si sono orientati verso
il mercato interno. Anche la presenza degli arabi, che in passato hanno
acquistato alcune fra le più belle dimore in Costa Smeralda, negli
ultimi anni è leggermente calata. In compenso, sono spuntati gli
investitori dei Paesi emergenti: a Porto Cervo oggi non è raro vedere
facoltosa clientela proveniente dalla Cina e dall’India.
Qual è l’immobile più pregiato che le è capitato di trattare?
Lo sto trattando proprio in questi giorni. Si tratta di uno dei palazzi
più belli e prestigiosi di New York, sulla 57a strada. Dato che la
trattativa è in corso non posso fornire molti dettagli, ma le posso dire
che il prezzo è intorno ai 450 milioni di Dollari. Per quanto riguarda
invece il mercato italiano, ricordo una proprietà in Toscana di 1.200
ettari con tenuta da caccia privata, 20 ettari di vigneto Chianti
D.O.C., un castello e un intero borgo feudale. Oppure un’isola privata
vicino a Porto Rotondo con 4 ampie ville (una padronale più tre ville
per gli ospiti) e una marina in grado di ospitare una trentina di barche
di medie dimensioni. Davvero niente male…
Immobili a reddito, consigli per gli acquisti: a chi convengono, come, quando e dove acquistarli?
In un periodo di forte incertezza come quello che stiamo vivendo un
immobile di pregio a reddito è senz’altro un’ottima scelta. E non è
interessante soltanto per fondi di investimento e SGR: molti investitori privati oggi preferiscono stare
(saggiamente) lontano dalla Borsa e cercano forme di investimento che
generino rendimenti sicuri e garantiti. Consigli per gli acquisti?
Innanzitutto mi permetto di suggerire di non concentrarsi esclusivamente
sulla percentuale di rendimento e non perdere di vista anche il capital
gain (rivalutazione del capitale investito, ndr). E’ infatti
molto meglio investire in un palazzo storico a reddito nel centro di
Milano o di Roma, che magari rende un paio di punti percentuali in meno,
ma che avrà negli anni una significativa e costante rivalutazione
immobiliare che compenserà più che adeguatamente il minor rendimento. È
però importante effettuare una rigorosa due diligence (raccolta e
verifica delle informazioni tecniche e finanziarie, ndr). Ad
esempio, nel contratto di locazione dell’immobile a reddito si possono
“nascondere” delle insidie: bisogna controllare la scadenza del
contratto di affitto e i termini del diritto di recesso da parte del
tenant (locatario, ndr). È anche opportuno stare attenti alle
spese di manutenzione ordinarie, che normalmente sono a carico del
locatario, ma in alcuni contratti vengono addebitate al locatore,
riducendone gli utili. Quello degli immobili a reddito è un argomento
abbastanza complesso, ma sarò lieto di tornarci periodicamente con i
miei articoli settimanali su Il Giornale del Lusso.
*Direttore "Il Giornale del Lusso"
Questa intervista è stata pubblicata su Il Giornale del Lusso in data 29/08/2011
Link all'intervista: http://www.ilgiornaledellusso.it/2011/08/29/immobili-di-lusso-mercato-sempre-piu-globale/
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